Sostenibilidad en tasaciones: Cómo integrar criterios ESG y eficiencia energética en valoraciones de propiedades 2025
- Descubro DATA
- 17 oct
- 10 Min. de lectura
Un cambio de paradigma en la valoración inmobiliaria
La tasación inmobiliaria ha experimentado una transformación silenciosa pero profunda en los últimos años. Mientras los tasadores chilenos han mantenido su enfoque en elementos tradicionales—ubicación, superficie, estado constructivo, comparables de mercado—un nuevo factor ha comenzado a permear las decisiones de compra e inversión: la sostenibilidad.
Lo que antes era considerado un aspecto secundario o un "valor agregado" ha evolucionado hacia un criterio determinante en la fijación de precios. Las propiedades con certificaciones de eficiencia energética, sistemas de energías renovables o diseño bioclimático ya no son excepciones; en 2025, representan tendencias de mercado que los tasadores profesionales deben comprender e integrar en sus análisis.
Este cambio no es cosmético. Responde a transformaciones reales: inversores institucionales evalúan factores ESG (Environmental, Social, Governance) antes de invertir; bancos e instituciones financieras incorporan análisis de riesgo climático en evaluaciones hipotecarias; y el cliente final—propietario o comprador—cada vez más valora el costo operacional a largo plazo de una propiedad.
Para el tasador chileno, la pregunta ya no es si debe considerar sostenibilidad, sino cómo hacerlo de manera técnica, fundamentada y coherente con las normativas de tasación vigentes.
¿Por qué la sostenibilidad importa ahora en tasaciones?
El contexto global y local
Los criterios ESG han dejado de ser tendencias aspiracionales para convertirse en requisitos de análisis. Según estándares internacionales de tasación (IVS 2022), los tasadores deben considerar todos los factores que afecten el valor de un inmueble, lo que incluye explícitamente características relacionadas con sostenibilidad, eficiencia operacional y riesgos ambientales.
En Chile, este cambio adquiere particular relevancia por varias razones:
Primero, el mercado financiero inmobiliario está siendo receptivo a propiedades sostenibles. Instituciones como fondos de inversión inmobiliaria (FIBRA) y fondos de pensiones chilenos ya evalúan propiedades bajo criterios ESG, considerándolas activos de menor riesgo a largo plazo.
Segundo, la regulación está avanzando. Aunque no existe aún una normativa obligatoria uniforme en Chile, iniciativas como la Ley de Eficiencia Energética (en proceso de fortalecimiento) y el Estándar de Construcción Sustentable (ECO) generan marcos cada vez más claros para valorizar estas características.
Tercero, el costo operacional de una propiedad (energía, agua, mantenimiento) representa entre 20% y 40% del costo total de propiedad a lo largo de 30 años. Un tasador que ignore estos aspectos está omitiendo factores relevantes en la fijación de valor.
El riesgo de no integrar sostenibilidad
Un tasador que mantiene metodologías completamente desvinculadas de sostenibilidad enfrenta riesgos crecientes:
Propiedades sobrevaloradas que posteriormente no se transan al precio estimado, daño a reputación profesional.
Sobrevaloraciones que bancos rechazan en procesos de hipotecarios, generando rechazos de informes.
Incompatibilidad con demandas de inversores institucionales que requieren análisis ESG en reportes de tasación.
Obsolescencia profesional ante competidores que sí integran estos criterios.
El cambio es inevitable. La pregunta es si tu práctica de tasación se adapta estratégicamente o es arrastrada por la circunstancia.
Entendiendo los criterios ESG en contexto de tasación
Desglose de ESG aplicado a inmuebles
Environmental (E) - Factor Ambiental
Este es el componente más directo en tasación inmobiliaria. Incluye:
Eficiencia energética: Consumo de energía de la propiedad (calefacción, refrigeración, iluminación). Medida mediante certificaciones como Calificación de Eficiencia Energética (CEE) o sistemas de etiquetado según normativa chilena.
Gestión de agua: Sistemas de captación de agua lluvia, reutilización de grises, eficiencia en sistemas sanitarios. Especialmente relevante en zonas de estrés hídrico.
Materiales y construcción sostenible: Uso de materiales con baja huella de carbono, certificaciones LEED, construcción modular, aislación térmica superior a normativa.
Riesgos ambientales: Exposición a eventos climáticos (inundaciones, remociones en masa), contaminación atmosférica local, proximidad a rellenos sanitarios o zonas industriales contaminantes.
Social (S) - Factor Social
Aunque menos evidente, es relevante en tasación:
Accesibilidad: Diseño universal, cumplimiento de normativa de accesibilidad para personas con movilidad reducida.
Calidad de vida: Proximidad a equipamientos (salud, educación, transporte público), espacios verdes, seguridad de la zona, comunidad.
Seguridad laboral y construcción: Propiedades construidas bajo estándares de seguridad certificados.
Governance (G) - Factor de Gobernanza
Transparencia normativa: Regularización catastral, cumplimiento de normativa de construcción, permisos vigentes.
Gestión comunitaria: En propiedad compartida, calidad de administración y gobernanza de propiedad común.
Para el tasador, el factor E es el más operacionalizable; los factores S y G complementan el análisis sin reemplazar criterios tradicionales.
Eficiencia energética: De la teoría a la tasación práctica
Cómo medir y valorizar la eficiencia energética
La eficiencia energética es el elemento más tangible y cuantificable de sostenibilidad. Su integración en tasación requiere precisión metodológica.
Paso 1: Identificación de características energéticas
El primer paso es documentar sistemáticamente las características de la propiedad que afecten su desempeño energético:
Tipo de aislación térmica (muros, techumbre, pisos).
Sistemas de calefacción y refrigeración (bomba de calor, calefacción central, aire acondicionado, ausencia de sistemas).
Tipo de ventanas (simple, doble acristalamiento, baja emisividad).
Orientación solar y exposición.
Presencia de energías renovables (paneles solares, sistemas de agua caliente solar).
Sistemas de iluminación (LED, incandescencia, fluorescencia).
Sellado de grietas y filtraciones de aire.
Estos datos deben incluirse en la ficha técnica del informe de tasación.
Paso 2: Certificación oficial (cuando existe)
En Chile, la Calificación de Eficiencia Energética (CEE) es un instrumento relevante. Aunque no es obligatoria para todas las propiedades, cuando existe debe ser considerada. La CEE clasifica propiedades en letras de A (máxima eficiencia) a G (mínima eficiencia).
Una propiedad con CEE clase A requiere menor demanda de energía para climatización. En tasación, esto se traduce en: menor costo operacional para el propietario = mayor valor relativo.
Paso 3: Análisis comparativo de mercado con ajuste de eficiencia
Aquí es donde la metodología se vuelve crítica. Supongamos que se están tasando dos departamentos idénticos en ubicación, superficie y antigüedad, pero uno tiene doble acristalamiento y bomba de calor (CEE clase B), mientras el otro tiene ventanas simples y calefactor a gas (CEE clase E).
El comparable con mejor eficiencia energética debería registrar un precio de mercado superior, reflejando la preferencia de compradores contemporáneos.
El tasador debe:
Identificar comparables con características energéticas documentadas.
Estimar la diferencia de precio atribuible a eficiencia (usualmente 5-15% para propiedades urbanas estándar, mayor para inmuebles de categoría alta).
Documentar el análisis en el informe técnico, explicando el ajuste aplicado.
Ejemplo práctico para el mercado chileno:
Supongamos una tasación de departamento en Las Condes (Santiago):
Superficie: 120 m² construidos
Año de construcción: 2010
Ubicación: avenida principal
Comparables de mercado: valor promedio UF 4.500
Sin embargo, el inmueble tasado presenta:
Doble acristalamiento reciente (reemplazo de 2023)
Sistema de climatización eficiente (bomba de calor)
Aislación térmica reforzada en techumbre
Certificación CEE clase B
Comparables de mercado similares sin eficiencia energética se cotizan en UF 4.500; comparables con características energéticas similares se transan en UF 4.800-5.000.
El tasador, analizando casos comparables con eficiencia documentada, estima un ajuste de +8% (UF 360) atribuible específicamente a eficiencia, llegando a una tasación de UF 4.860, sustentada técnicamente.
Integrando sostenibilidad sin comprometer rigor técnico
Errores comunes a evitar
Error 1: Sobrevalorar especulando sobre sostenibilidad
Un tasador no debe asignar valor a características sostenibles que no se cotizan en el mercado actual. Si el mercado local aún no refleja diferencial de precio por paneles solares, no debe "anticipar" un ajuste. Debe documentar que existe, pero abstenerse de monetizar especulativamente.
Error 2: Confundir aspecto con desempeño
Una fachada verde o arquitectura que "parece sustentable" no es lo mismo que desempeño energético comprobado. El análisis debe basarse en datos técnicos (certificaciones, especificaciones de materiales, mediciones), no en percepciones visuales.
Error 3: Utilizar "sostenibilidad" como justificación de sobrevaloración
Algunos tasadores cometen el error inverso: utilizan argumentos de sostenibilidad para justificar aumentos de valor que no están respaldados por comparables de mercado. Esto erosiona credibilidad y puede derivar en rechazos de informes.
Error 4: Ignorar riesgos ambientales negativos
La sostenibilidad no es solo eficiencia; también incluye riesgos. Una propiedad en zona de riesgo climático (inundaciones recurrentes, remociones en masa, zonas de contaminación) debe registrar ajustes a la baja, independiente de su eficiencia energética.
Metodología recomendada
Para integrar sostenibilidad de manera rigurosa:
Documentar características ambientales en ficha técnica: Registra con precisión todos los aspectos energéticos y ambientales de la propiedad.
Comparar con casos reales de mercado: No especules. Identifica comparables que demuestren cómo el mercado está valorando (o no) estas características en tu zona geográfica.
Aplicar ajustes diferenciados por mercado: El valor de eficiencia energética en Las Condes es distinto al de Pucón o Quilpué. Adapta tu análisis al contexto local.
Separar "incremento de valor" de "reducción de riesgo": Un inmueble sostenible puede valer más no porque el mercado pague "premium por sostenibilidad", sino porque el propietario espera menor costo operacional (reducción de riesgo económico futuro).
Documentar transparentemente el análisis: En la sección de fundamentación técnica del informe, explica qué factores ESG consideraste, por qué, y cómo impactaron (o no) tu conclusión de valor.
Herramientas prácticas para el análisis de sostenibilidad
Cómo utilizar datos georreferenciados para análisis ESG
Para un análisis de sostenibilidad estructurado, el tasador requiere acceso a información que vaya más allá de comparables inmediatos. Esto incluye:
Historial de compraventas georreferenciadas en la zona, permitiendo identificar si existe tendencia de mercado hacia propiedades sostenibles o eficientes.
Planes reguladores actualizados, para evaluar normativa de construcción sostenible vigente en el territorio.
Información catastral del SII, incluyendo superficie y avalúo, que facilita comparaciones de relaciones valor/superficie entre inmuebles sostenibles versus convencionales.
Oferta inmobiliaria vigente y histórica, mostrando qué características están siendo promocionadas actualmente (paneles solares, eficiencia energética, etc.) y a qué precios.
Estos datos, cuando están organizados y georreferenciados, permiten identificar patrones de mercado que respaldan conclusiones sobre valorización de sostenibilidad sin requerir especulación.
Casos de aplicación: Sostenibilidad en diferentes segmentos
Vivienda unifamiliar en zona urbana
Una casa de 200 m² en Ñuñoa, construida en 2015, con mejoras energéticas realizadas en 2023 (doble acristalamiento, bomba de calor, aislación térmica). Ubicación comparable con casas similares sin mejoras se cotizan en UF 8.000-8.500.
Análisis: La mejora energética reduce consumo de calefacción en ~40%, generando ahorro estimado de UF 30-40 anuales. Capitalizando este ahorro (con tasa de descuento del 5% anual), el valor presente del ahorro perpetuo justifica un incremento de 3-5% sobre valor comparable sin mejoras = UF 8.300-8.600.
Conclusión: La tasación debe estar en el rango superior de los comparables, fundamentada en análisis de ahorro operacional, no en "prima especulativa por sostenibilidad".
Propiedad rural con derechos de agua
En regiones de estrés hídrico, la eficiencia en uso de agua adquiere importancia crítica. Una propiedad agrícola con sistemas de riego por goteo y captación de agua lluvia vs. riego tradicional presenta diferencial significativo.
Análisis: La eficiencia hídrica no es un "extra"; es un factor que determina viabilidad económica de la explotación agrícola. Una propiedad con derechos de agua insuficientes pero con sistemas de captura eficiente puede ser más valiosa que una con más derechos pero ineficiencia hídrica.
Descubro Data proporciona acceso al Registro Nacional de Compraventas de Derechos de Agua, permitiendo comparar valores históricos de derechos en la zona y ajustar la tasación considerando eficiencia hídrica como factor multiplicador del valor de los derechos.
Departamento en edificio de altura con certificación LEED
Propiedades en edificios con certificación LEED (construidos con estándares internacionales de sostenibilidad) comienzan a emerger en Santiago. Estos inmuebles cuentan con sistemas comunes eficientes, aislación superior, tecnología de automatización.
Análisis: El valor agregado proviene no solo de características individuales del departamento, sino de externalidades positivas del edificio (menor costo de servicios comunes, menor consumo energético edificio, mantenimiento predictivo). Un departamento en un edificio LEED puede justificar un +10-20% sobre comparable en edificio estándar, sustentado en reducción de gastos comunes y mayor demanda de inversores institucionales.
Regulación y normativas: El marco para decisiones técnicas
Normativa chilena e internacional
Para tasadores que desean profundizar en sostenibilidad, es fundamental conocer el marco regulatorio:
Norma Chilena NCh 3658:2021 "Tasación de Bienes Inmuebles": Esta norma, aplicable a tasaciones técnicas en Chile, exige que el tasador considere "todos los factores que influyen en el valor de un bien inmueble". Esto incluye explícitamente características de desempeño ambiental y sostenibilidad cuando sean relevantes para el mercado analizado.
International Valuation Standards (IVS) 2022, Sección 104: Las IVS, estándar internacional aceptado globalmente, especifican que los tasadores deben incorporar análisis de sostenibilidad, riesgos climáticos y factores ESG en valoraciones de inmuebles de categoría institucional.
Ley de Eficiencia Energética (Ley N° 21.305, 2021): En Chile, esta ley establece obligaciones de etiquetado de eficiencia energética para nuevas construcciones y edificios existentes de cierta envergadura. Aunque no es universalmente obligatoria aún, define estándares que tasadores deben conocer.
Estándar de Construcción Sustentable (ECO): Desarrollado por CONAMA y organismos técnicos chilenos, proporciona criterios para construcción sustentable. No es obligatorio, pero tasadores que lo conocen pueden identificar propiedades que lo cumplen y documentarlo.
El conocimiento de esta normativa no es simplemente académico; es prácticamente relevante para justificar ajustes técnicos en informes de tasación, particularmente cuando estos son dirigidos a instituciones financieras o inversores institucionales que exigen cumplimiento normativo.
Riesgos ambientales: El otro lado de la sostenibilidad
Mientras eficiencia energética suma valor, riesgos ambientales lo restan.
Análisis de riesgos climáticos y ambientales
Un inmueble en zona propensa a inundaciones, desplazamientos de masa o expuesto a cambio climático debe verse afectado en su valoración. Este análisis es particularmente relevante en Chile, donde eventos climáticos extremos son crecientes.
Riesgos geográficos identificables:
Inundaciones recurrentes (zonas bajas costeras, áreas cercanas a cauces)
Remociones en masa (laderas empinadas sin estabilización)
Contaminación atmosférica (zonas de saturación en Santiago, Valparaíso)
Estrés hídrico severo (zonas secas sin acceso seguro a agua)
Impacto en tasación:
Una propiedad en zona de riesgo ambiental elevado puede experimentar descuento de 10-30% versus comparable en zona segura, dependiendo de severidad y factibilidad de mitigación.
El tasador debe documentar riesgos identificables y, cuando sea posible, cuantificar su impacto. Planes reguladores actualizados, información de SII y datos de eventos históricos permiten fundamentar este análisis.
Sostenibilidad como criterio profesional integrado
La integración de criterios ESG y eficiencia energética en tasación no es una moda pasajera ni una "agenda ecológica" que tasadores deben adherir por presión social. Es una evolución técnica inevitable, sustentada en realidades de mercado concretas:
Primero, el mercado está diferenciando precios: propiedades eficientes se cotizan distinto a ineficientes. El tasador que ignora esto no está siendo "neutral"; está siendo impreciso.
Segundo, la regulación está avanzando hacia la obligatoriedad. La normativa chilena (NCh 3658:2021) ya exige consideración de factores ambientales. La IVS 2022 lo demanda explícitamente. El tasador que se resiste estará enfrentando rechazo de informes.
Tercero, inversores institucionales —que canalizan volúmenes significativos en mercado inmobiliario chileno— evalúan propiedades bajo criterios ESG. Tasadores que no manejen este lenguaje técnico quedarán excluidos de mercado de alto valor.
Cuarto, la adopción no requiere revolucionar metodología. Implica incorporar nuevas variables en análisis comparativo de mercado, documentar características ambientales sistemáticamente, y fundamentar ajustes técnicos con claridad.
Para el tasador chileno en 2025, la pregunta no es si integrar sostenibilidad, sino cómo hacerlo con rigor profesional, basándose en datos de mercado reales, normativa vigente y criterio técnico sólido.
El profesional que adopte esta perspectiva no solo evitará obsolescencia; se posicionará como referente en un mercado en transformación, capaz de comprender y explicar factores de valoración que sus competidores aún ignoran.
Recursos prácticos para profundizar
Para tasadores que desean institucionalizar análisis de sostenibilidad:
Accede a datos georreferenciados de compraventas por zona y período, permitiéndote identificar si existe prima de mercado por eficiencia energética en tu territorio de actuación.
Consulta planes reguladores comunales e intercomunales para verificar normativa vigente de construcción sostenible en las zonas donde tasks.
Revisa información catastral actualizada del SII para documentar características físicas de propiedades y compararlas sistemáticamente.
Analiza oferta inmobiliaria vigente y su histórico para identificar qué características sostenibles están siendo comercializadas actualmente.
Esta información, accesible en plataformas de datos especializadas, permite construir análisis fundamentado sin depender de especulación o "feelgood reasoning".
Descubre nuevas oportunidades profesionales: Al dominar análisis de sostenibilidad, abres puerta a mercados nuevos —inversores institucionales, fondos inmobiliarios, entidades financieras con criterios ESG— que requieren tasadores con esta competencia técnica. Desarrollar esta expertise no es acto altruista; es inversión en diferenciación profesional que genera demanda por tus servicios.
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