Diferencias entre IVS y NCh 3658: Lo que todo tasador debe saber
- Descubro DATA
- 18 oct
- 7 Min. de lectura
Uno de los debates más recurrentes en el sector de tasación chileno gira en torno a una pregunta aparentemente simple: ¿cuál norma aplica? ¿Debo seguir la Norma Chilena NCh 3658:2021 o las International Valuation Standards (IVS)? ¿Son complementarias o excluyentes? ¿Qué sucede si un cliente o institución requiere que mi informe sea conforme a ambas?.
La respuesta no es binaria, y esta es precisamente la razón por la que tantos tasadores noveles—e incluso algunos con experiencia—experimentan incertidumbre. Ambas normas coexisten en el ecosistema chileno, cada una con propósitos, alcances y requerimientos específicos. Comprenderlas no solo te evitará errores costosos, sino que también te posicionará como un profesional que domina el marco regulatorio vigente.
En este artículo desglozaremos las diferencias fundamentales entre IVS y NCh 3658, analizaremos cuándo aplica cada una, y mostraremos cómo los profesionales moderno pueden operar en ambos marcos simultáneamente.
¿Por qué dos Normas?
Antes de comparar, es esencial entender por qué Chile cuenta con dos marcos normativos para tasación.
La Norma Chilena NCh 3658:2021 es un estándar técnico desarrollado por el Instituto Nacional de Normalización (INN) en colaboración con expertos locales. Su propósito es establecer criterios uniformes para la práctica de tasación en Chile, alineándose con la realidad del mercado nacional, la estructura legal y tributaria chilena, y las particularidades del sector inmobiliario local.
Las International Valuation Standards (IVS 2022) son normas internacionales desarrolladas por el International Valuation Standards Council (IVSC) con el objetivo de crear un marco global de referencia que facilite la comparabilidad y credibilidad de tasaciones entre jurisdicciones. Su propósito es más cosmopolita: crear un idioma común para valoración a nivel mundial.
En muchos países desarrollados, las IVS funcionan como el estándar principal. En Chile, la situación es híbrida: NCh 3658 es obligatoria en contextos locales (tasaciones para cobro de contribuciones, procesos legales domésticos), mientras que IVS adquiere relevancia cuando hay actores internacionales, instituciones financieras globales o procesos que cruzan fronteras.
Diferencias Fundamentales
1. Origen, Autoridad y Aplicabilidad
Implicación práctica: Si eres tasador en Chile y un cliente solicita una tasación para un proceso de dividendo hereditario, NCh 3658 es tu referente obligatorio. Si el mismo cliente después vende la propiedad a un fondo de inversión internacional, ese fondo probablemente requerirá IVS.
2. Estructura y Alcance del Encargo
Ambas normas requieren definición clara del encargo, pero difieren en profundidad:
NCh 3658:2021 requiere que el tasador especifique:
Identificación clara del encargo
Tipo de valor (valor de mercado, valor de uso, etc.)
Fecha de valoración
Inmuebles objeto de tasación
Limitaciones del análisis
Es un enfoque más directo, orientado a la práctica operativa.
IVS 2022 (especialmente Sección 101: Principios Generales y Sección 104: Alcance del Encargo) profundiza significativamente más:
Definición explícita de la "Hipótesis de Valor" (Value Basis), incluyendo si es de mercado abierto, transacción forzada, etc.
Identificación de todas las partes interesadas (client, estándares de tasación, usuario final)
Declaración de competencia profesional del tasador
Restricciones y alcances del análisis con mayor nivel de detalle
Descripción de qué se valúa y qué se excluye explícitamente
Diferencia clave: IVS es más explícita en responsabilidades y limitaciones; NCh 3658 es más pragmática respecto a la operación.
3. Metodologías de Valoración
Ambas normas reconocen tres enfoques principales: comparativo, de costo y de renta. Sin embargo, difieren en énfasis e implementación:
NCh 3658:2021:
Enfatiza el enfoque comparativo como el primario cuando existe mercado activo
Permite flexibilidad en la ponderación de enfoques según características de la propiedad
Otorga mayor peso a la experiencia del tasador en la selección de metodología
Menos prescriptiva en técnicas específicas de ajuste de comparables
IVS 2022:
Establece jerarquía: el enfoque más relevante es aquel que refleja cómo actúan realmente los participantes del mercado
Requiere justificación explícita si se privilegia un enfoque sobre otros
Más rigurosa en técnicas de ajuste y normalización de comparables
Incluye mayor énfasis en el análisis de riesgos e incertidumbres
Implicación práctica: Bajo NCh 3658, si la mayoría del mercado se valúa por enfoque comparativo, usas ese. Bajo IVS, debes argumentar por qué ese enfoque refleja mejor la realidad del mercado y descartar alternativas con rigor técnico.
4. Análisis de Comparables
Aquí las diferencias son notables:
NCh 3658:2021:
Requiere mínimo tres comparables (cuando existen)
Permite ajustes por características (ubicación, superficie, antigüedad, etc.)
Menos rigurosa en documentación de fuentes de datos
Enfoque más pragmático: el tasador selecciona comparables que considera representativos
IVS 2022:
Requiere análisis exhaustivo del mercado disponible, no solo tres comparables
Exige documentación detallada de cada comparable (fuente, fecha, condiciones de la transacción)
Requiere validación estadística de ajustes (intervalos de confianza, análisis de sensibilidad)
Más rigurosa en transparencia: debes explicar por qué incluyeste ciertos comparables y excluiste otros
Enfatiza el análisis de "outliers" (datos atípicos)
Implicación práctica: Un tasador que trabaje bajo IVS necesitará acceso a bases de datos más robustas de compraventas, con información verificable y trazable. Esto es especialmente relevante en mercados con baja rotación o propiedades especializadas.
5. Documentación y Transparencia
NCh 3658:2021:
Requiere informe técnico que resuma metodología y conclusiones
Permite cierto nivel de síntesis en la presentación
Enfoque es funcional: se valida lo esencial
IVS 2022:
Requiere documentación exhaustiva de todo el proceso de análisis (aunque la presentación final puede ser condensada)
Exige trazabilidad de datos, fuentes y decisiones
Requiere declaraciones explícitas de limitaciones, supuestos y conflictos de interés
Prescribe un nivel de detalle en el "Working File" (archivo de trabajo) que debe respaldar la tasación
Implicación práctica: Un informe conforme a IVS requiere más trabajo de resguardo documental, pero es más defendible ante cuestionamientos externos.
6. Definiciones de Valor
Ambas normas reconocen múltiples definiciones de valor, pero con énfasis diferentes:
NCh 3658:2021 define principalmente:
Valor de mercado (transacción entre partes independientes)
Valor de uso
Valor de reposición
IVS 2022 desarrolla con mayor precisión conceptual:
Market Value (Valor de Mercado)
Market Rent
Investment Value
Synergistic Value
Depreciated Replacement Cost
Y establece claramente distintos "Valuation Bases" (bases de valoración) que deben ser especificadas explícitamente en el encargo.
Implicación práctica: Si un cliente internacional solicita tasación de una propiedad chilena, probablemente use terminología IVS. Un tasador debe ser capaz de traducir conceptos chilenos a conceptos internacionales sin perder precisión.
Tabla Comparativa Sintética
Una Tasación que Cruza Ambos Marcos
Consideremos un escenario real: tasación de una propiedad agrícola en la región del Maule.
Escenario A (solo NCh 3658): Un propietario requiere tasación para tramitar un crédito agrícola en un banco chileno. El protocolo es claro: aplica NCh 3658, seleccionas comparables agrícolas de la zona, aplicas ajustes razonables, presentas el análisis de manera clara y concisa. Tiempo: 12-15 horas.
Escenario B (solo IVS): El mismo propietario decide vender la propiedad a un fondo de inversión inmobiliaria con sede en Londres que opera bajo normas IVS. Ahora el encargo es significativamente más complejo: debes identificar no solo comparables de la zona, sino también comparable a nivel internacional (¿cómo se valoriza tierra agrícola de similares características en otros países?), documentar exhaustivamente cada fuente de dato, validar estadísticamente tus ajustes, declarar explícitamente tus supuestos sobre clima, regulación ambiental, derechos de agua, etc. Tiempo: 25-30 horas.
Escenario C (Ambas simultáneamente): El propietario necesita ambas tasaciones: una para el banco chileno (NCh 3658) y otra para el fondo internacional (IVS). La solución inteligente es no hacer dos tasaciones completamente separadas, sino elaborar una tasación conforme a IVS (que es más rigurosa) y luego extraer un resumen ejecutivo o informe simplificado conforme a NCh 3658. La base técnica es la misma; los reportes son diferentes. Tiempo: 22-25 horas (más eficiente que hacer ambas desde cero).
¿Cuándo Aplica Cada Norma?
Aplica NCh 3658:2021 Principalmente En:
Tasaciones para cobro de contribuciones municipales
Procesos legales domésticos (herencias, particiones, divorcios)
Operaciones con bancos chilenos regulados por la SVS
Tasaciones para instituciones públicas (Ministerios, Municipalidades)
Regulaciones tributarias domésticas
Aplica IVS 2022 Principalmente En:
Tasaciones para operaciones IFRS (auditorías de fondos)
Valuaciones de REIT o fondos inmobiliarios internacionales
Transacciones con inversionistas extranjeros
Operaciones M&A (fusiones y adquisiciones) con componente internacional
Instituciones financieras multinacionales
Peritajes en arbitrajes internacionales
Ambas Pueden Aplicar Simultáneamente En:
Operaciones de venta de propiedades a inversores internacionales
Refinanciamientos con instituciones que operan bajo estándares globales
Procesos de due diligence inmobiliario que requieren múltiples stakeholders
Recomendaciones Prácticas para el Tasador Moderno
1. Domina Ambas Normas
No es suficiente conocer superficialmente ambas. Un profesional competitivo debe entender:
Diferencias conceptuales fundamentales
Cuándo aplica una u otra
Cómo articular el trabajo bajo ambos marcos
2. Estructura tus Informes de Manera Híbrida
Una práctica cada vez más común entre tasadores profesionales es elaborar informes que cumplan explícitamente con IVS (por ser más rigurosa) y que simultáneamente demuestren conformidad con NCh 3658 (por ser el estándar local). Esto se logra mediante:
Secciones que responden a ambas normas
Declaraciones explícitas de cumplimiento normativo
Documentación que respalda ambas perspectivas
3. Aprovecha Herramientas que Soportan Ambos Marcos
Un generador de informes que permita elegir entre plantillas conforme a NCh 3658 e IVS—o que combine ambas—es una ventaja competitiva. Esto evita duplicar trabajo y asegura coherencia técnica entre versiones.
4. Invierte en Bases de Datos Robustas
Para operar profesionalmente bajo IVS especialmente, necesitas acceso a:
Compraventas georreferenciadas y verificables
Catastro del SII actualizado
Información de transacciones históricas
Derechos de agua (si aplica)
Normativa regulatoria actual
Esto no es lujo; es infraestructura fundamental para tasar con rigor.
5. Capacítate en Análisis Estadístico
IVS requiere mayor rigor estadístico en validación de ajustes. Familiarízate con:
Análisis de sensibilidad
Intervalos de confianza
Detección de outliers
Métodos de ponderación estadística
Evolución del Marco Normativo en Chile
Es importante notar que el sector de tasación en Chile está en un proceso de convergencia hacia estándares internacionales. La Norma Chilena NCh 3658:2021 (actualización de la versión anterior de 2008) incorporó elementos de IVS, y es probable que futuras actualizaciones continúen este proceso de alineamiento.
Esto significa que el futuro del tasador chileno probablemente será cada vez más híbrido: trabajar bajo estándares locales, pero siempre considerando marcos internacionales como referencia.
La Ventaja Competitiva de la Claridad Normativa
En un sector donde la confianza es fundamental—donde bancos, inversionistas y clientes depositan decisiones financieras significativas en el juicio del tasador—dominar el marco normativo no es un detalle administrativo. Es una ventaja competitiva tangible.
Los tasadores que entienden no solo qué diferencia existe entre NCh 3658 e IVS, sino por qué esas diferencias existen y cómo navegarlas, tienen acceso a un espectro mucho más amplio de oportunidades de negocio. Pueden servir tanto al mercado doméstico como al internacional. Pueden justificar sus metodologías con mayor rigor. Pueden posicionarse como expertos, no solo como técnicos.
En conclusión: las dos normas no son competidoras; son complementarias. Tu rol como profesional es entenderlas, aplicarlas apropiadamente según contexto, y elegir la combinación que mejor se adapte a los requerimientos del encargo.
Si trabajas con múltiples clientes y mercados, necesitas una herramienta que te permita fácilmente navegar entre marcos normativos. Descubro Data ofrece un generador de informes que soporta tanto plantillas conforme a NCh 3658:2021 como formatos técnicos avanzados alineados con IVS, permitiéndote elegir la estructura apropiada sin perder coherencia técnica. Accede también a bases de datos de compraventas georreferenciadas, catastro SII, y normativa regulatoria para respaldar rigurosos análisis comparativos bajo cualquier marco normativo.
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